സമ്മറി: അന്യായമായ ബിൽഡർമാരുടെ ദുഷ്പ്രവണതകളിൽ നിന്ന് വീട് വാങ്ങുന്നവരുടെ താൽപ്പര്യം സംരക്ഷിക്കുക റിയൽ എസ്റ്റേറ്റ് വിൽപ്പനയിൽ നിന്നുള്ള തർക്കങ്ങൾ കാര്യക്ഷമമാക്കുക എന്ന ലക്ഷ്യത്തോടെ മഹാരാഷ്ട്ര സർക്കാർ 2017-ൽ മഹാരാഷ്ട്ര റിയൽ എസ്റ്റേറ്റ് റെഗുലേറ്ററി അതോറിറ്റി ("മഹാ റേറ അല്ലെങ്കിൽ അതോറിറ്റി") സ്ഥാപിച്ചു. വാണിജ്യ, റസിഡൻഷ്യൽ പ്രോജക്റ്റുകളുടെ രജിസ്ട്രേഷനും വിൽപ്പനയും ഉൾപ്പെടെ എന്നാൽ പരിമിതപ്പെടുത്താതെ റിയൽ എസ്റ്റേറ്റ് വിൽപ്പന ഇടപാടുകൾ നിയന്ത്രിക്കുന്നതിനുള്ള നിയമങ്ങൾ രൂപീകരിക്കുക, തർക്കങ്ങൾ വേഗത്തിൽ പരിഹരിക്കുക, പ്രോജക്റ്റ് പുരോഗതി മേൽനോട്ടം വഹിക്കുക, പ്രൊമോട്ടർമാർ ചുമത്തിയ ബാധ്യതകൾ പാലിക്കൽ എന്നിവ ഉറപ്പാക്കുക എന്നതായിരുന്നു അതിന്‍റെ സ്ഥാപനത്തിന്‍റെ പിന്നിലെ ഉദ്ദേശ്യം.
റിയൽ എസ്റ്റേറ്റ് (റെഗുലേഷൻ ആൻഡ് ഡെവലപ്മെന്‍റ്) ആക്റ്റ്, 2016 ന്‍റെ നോട്ടിഫിക്കേഷന് അനുസരിച്ച് മഹാരാഷ്ട്ര സർക്കാർ 2017 ൽ മഹാരേര സ്ഥാപിച്ചു. സംസ്ഥാനത്തിന്‍റെ റിയൽ എസ്റ്റേറ്റ് മേഖലയെ പ്രോത്സാഹിപ്പിക്കുന്നതിനും നിയന്ത്രിക്കുന്നതിനും പൊതു/വീട് വാങ്ങുന്നയാളുടെ താൽപ്പര്യം സംരക്ഷിക്കുക എന്നതായിരുന്നു അതിന്‍റെ രൂപീകരണത്തിനുള്ള അടിസ്ഥാന കാരണം. റിയൽ എസ്റ്റേറ്റ് ട്രാൻസാക്ഷന്‍റെ ഓരോ ഘട്ടത്തിലും പൂർണ്ണമായ സുതാര്യത ഉറപ്പാക്കുന്നതിലൂടെ അതോറിറ്റി ആനുകൂല്യങ്ങൾ വാങ്ങുന്നവർക്ക് ലഭ്യമാക്കുകയും അവരുടെ ബന്ധപ്പെട്ട വാണിജ്യ/റിയൽ എസ്റ്റേറ്റ് പ്രോജക്ടുകളുടെ വിശദമായ വിവരങ്ങൾ രജിസ്റ്റർ ചെയ്ത് നൽകി പ്രൊമോട്ടറെയും/ബിൽഡറെയും സഹായിക്കുകയും ചെയ്യുന്നു, അത് വാങ്ങുന്നവരുടെ വിശ്വാസത്തെ സന്തോഷിപ്പിക്കുകയും റിയൽ എസ്റ്റേറ്റ് ബിസിനസ് പ്രോത്സാഹിപ്പിക്കുകയും ചെയ്യുന്നു.
മഹാരാഷ്ട്രയിൽ ഒരു ഹോം ലോൺ ലഭിക്കുന്നതിന് മുമ്പ് മഹാറേറ യെ കുറിച്ചുള്ള വിവരങ്ങൾ നേടേണ്ടത് നിർണായകമാണ്. അതിന്‍റെ പ്രവർത്തനവുമായി ബന്ധപ്പെട്ട് പൊതുജനങ്ങൾക്കിടയിൽ ഉള്ള സങ്കീർണ്ണതകളും ബോധവൽക്കരണങ്ങളുടെ അഭാവവും കണക്കിലെടുക്കുമ്പോൾ മഹാറേറയുടെ പങ്ക് മനസ്സിലാക്കുന്നത് വളരെ വെല്ലുവിളി നിറഞ്ഞതാണ്. ഒറ്റനോട്ടത്തിൽ ഈ നിയമം പൊതുസമൂഹത്തിന് ആശയക്കുഴപ്പവും അമ്പരപ്പും ഉണ്ടാക്കുന്നതായി തോന്നിയേക്കാം. അതിനാൽ, മേൽപ്പറഞ്ഞ പ്രശ്നങ്ങളെ ചുറ്റിപ്പറ്റിയുള്ള അവ്യക്തത പരിഹരിക്കുന്നതിനായി, തുടർന്നുള്ള ഖണ്ഡികകളിൽ അതേക്കുറിച്ച് പരാമർശിക്കാൻ ഈ ലേഖനം ശ്രമിക്കുന്നു. നിയമവുമായി പരിചയപ്പെടുന്നത്, വാങ്ങാൻ ആഗ്രഹിക്കുന്നവർക്ക് അവർ ശരിയായ പ്രോപ്പർട്ടിയിലാണോ / പ്രൊജക്റ്റിലാണോ നിക്ഷേപിക്കുന്നതെന്ന് നിർണ്ണയിക്കാൻ സഹായിക്കുക മാത്രമല്ല, ബിൽഡർമാരുമായുള്ള തർക്കങ്ങൾ കൈകാര്യം ചെയ്യുന്നതിനുള്ള ഒരു ഏകീകൃത പരിഹാര സംവിധാനം നൽകുകയും ചെയ്യുന്നു.
ആക്റ്റ്, രജിസ്ട്രേഷൻ പ്രക്രിയ, മറ്റ് വിശദാംശങ്ങൾ എന്നിവയിൽ ശ്രദ്ധ കേന്ദ്രീകരിക്കുന്ന ഒരു ദ്രുത ഗൈഡ് ഇതാ.
മഹാരാഷ്ട്രയിലെ റേറ നിയമം എന്താണ്?
റിയൽ എസ്റ്റേറ്റ് (നിയന്ത്രണവും വികസനവും), 2016 ("റേറ ആക്റ്റ്" അല്ലെങ്കിൽ "ആക്റ്റ്") പ്രാഥമികമായി എല്ലാ സംസ്ഥാനങ്ങളിലും റിയൽ എസ്റ്റേറ്റ് റെഗുലേറ്ററി അതോറിറ്റി സ്ഥാപിക്കുന്നതിൽ ശ്രദ്ധ കേന്ദ്രീകരിച്ചു. ഈ നിയമം സംസ്ഥാനത്ത് റിയൽ എസ്റ്റേറ്റ് ഇടപാടുകൾ നടത്തുന്നതിനുള്ള നിയമങ്ങൾ നിർവചിക്കുകയും ഉപഭോക്താക്കളുടെ / വീട് വാങ്ങുന്നവരുടെ താൽപ്പര്യം സംരക്ഷിക്കാൻ ശ്രമിക്കുകയും ചെയ്യുന്നു. പ്രോജക്‌റ്റുകളുടെയും ഏജന്‍റുമാരുടെയും രജിസ്‌ട്രേഷനുമായി ബന്ധപ്പെട്ട പ്രവർത്തനങ്ങൾ, അലോട്ട്‌മെന്‍റ് ലഭിച്ചവരുടെ പരാതികൾ പരിഹരിക്കൽ, പ്രൊമോട്ടർമാരിൽ ചുമത്തിയിരിക്കുന്ന ബാധ്യതകൾ കർശനമായി പാലിക്കുന്നുണ്ടെന്ന് ഉറപ്പുവരുത്തൽ, ആക്‌ട് പ്രകാരം വിവരിച്ചിരിക്കുന്ന പ്രകാരം പ്രോജക്റ്റ് പൂർത്തീകരിക്കുന്നതിന് ആവശ്യമായ അനുമതികളും ക്ലിയറൻസുകളും നൽകൽ എന്നിവ ഇതിൽ ഉൾപ്പെടുന്നു. ഈ നിയമം ആത്മാർത്ഥമായി നടപ്പിലാക്കുകയും അതിന്‍റെ റിയൽ എസ്റ്റേറ്റ് റെഗുലേറ്ററി അതോറിറ്റി സ്ഥാപിക്കുകയും ചെയ്ത ആദ്യത്തെ ഇന്ത്യൻ സംസ്ഥാനമാണ് മഹാരാഷ്ട്ര എന്നത് ശ്രദ്ധേയമാണ്.
മഹാറേറയുടെ രൂപീകരണത്തിന്‍റെ പ്രാഥമിക ലക്ഷ്യം, അതിൽ രജിസ്റ്റർ ചെയ്തിട്ടുള്ള പ്രോജക്റ്റുകളുടെ ഉടമസ്ഥാവകാശവും മേൽനോട്ടവും ഉൾപ്പെടെ സംസ്ഥാനത്ത് നടക്കുന്ന എല്ലാ വസ്തു ഇടപാടുകളും സർക്കാരിനെയും ബന്ധപ്പെട്ട അധികാരികളെയും അറിയിക്കുകയും നിലനിർത്തുകയും ചെയ്യുക എന്നതാണ്. റിയൽ എസ്റ്റേറ്റിൽ നിക്ഷേപം നടത്താനും മുഴുവൻ പ്രക്രിയയിലും സുതാര്യത കൊണ്ടുവരാനും പൊതുജനങ്ങളിൽ ആത്മവിശ്വാസം വളർത്തുക എന്നതാണ് ആശയം. മാത്രമല്ല, രജിസ്റ്റർ ചെയ്യാത്ത പ്രോജക്ടുകളുടെ നിർമ്മാണം മഹാറേറ നിരോധിക്കുന്നു. വാങ്ങുന്നവർ, വിൽക്കുന്നവർ, ബ്രോക്കർമാർ, ബിൽഡർമാർ, ഏജന്‍റുമാർ തുടങ്ങിയവർ ഉൾപ്പെടെ ഒരു റിയൽ എസ്റ്റേറ്റ് ഇടപാടിൽ ഉൾപ്പെട്ടിരിക്കുന്ന എല്ലാ കക്ഷികൾക്കും ഈ നിയമം പ്രയോജനകരമാണ്.
വായിച്ചിരിക്കേണ്ടത്: റേറ ആക്റ്റ്: റിയൽ എസ്റ്റേറ്റ് റെഗുലേറ്ററി അതോറിറ്റിക്കുള്ള ഒരു സമ്പൂർണ്ണ ഗൈഡ്
മഹാറേറ രജിസ്ട്രേഷൻ പ്രക്രിയ
മഹാരാഷ്ട്രയിൽ ഏതെങ്കിലും പ്രോപ്പർട്ടി / റിയൽ എസ്റ്റേറ്റ് പ്രോജക്റ്റ് വാങ്ങുന്നതിനോ കൈകാര്യം ചെയ്യുന്നതിനോ മുമ്പ്, രജിസ്ട്രേഷൻ പ്രക്രിയ സംബന്ധിച്ച് സ്വയം പരിചിതമാകാൻ അത് ഉപദേശിക്കുന്നു:
- മഹാറേറയുടെ ഔദ്യോഗിക വെബ്സൈറ്റ് https://maharerait.mahaonline.gov.in/ സന്ദർശിക്കുക
- 'പുതിയ രജിസ്ട്രേഷൻ' ക്ലിക്ക് ചെയ്യുക’.
- പ്രൊമോട്ടർ, പരാതിക്കാർ, റിയൽ എസ്റ്റേറ്റ് ഏജന്‍റ് എന്നിവയിൽ നിന്ന് മൂന്ന് ഓപ്ഷനുകളിൽ ഒന്ന് തിരഞ്ഞെടുക്കുക.
- ആവശ്യമായ വിശദാംശങ്ങൾ നൽകി പാൻ കാർഡ്, കോണ്ടാക്ട്, അഡ്രസ് വിവരങ്ങൾ, മുൻകാല പ്രൊജക്ട് വിശദാംശങ്ങൾ, എൻക്യുംബ്രൻസ് സർട്ടിഫിക്കറ്റ് മുതലായവ ഉൾപ്പെടെയുള്ള ആവശ്യമായ ഡോക്യുമെന്‍റുകൾ സമർപ്പിക്കുക.
- മറ്റ് രജിസ്ട്രേഷൻ ഫോർമാലിറ്റികൾ പൂർത്തിയാക്കുക.
മഹാറേറയുടെ പ്രയോജനങ്ങൾ
റിയൽ എസ്റ്റേറ്റ് ട്രാൻസാക്ഷനിൽ ഏർപ്പെട്ടിരിക്കുന്ന എല്ലാ കക്ഷികൾക്കും മഹാറേറ നിരവധി ആനുകൂല്യങ്ങൾ നൽകുന്നു. അവയിൽ ചിലത് ഇവിടെ സംഗ്രഹിച്ചിരിക്കുന്നു:
- രജിസ്ട്രേഷൻ ഇല്ലാതെ നടത്തുന്ന എല്ലാ റിയൽ എസ്റ്റേറ്റ് പ്രോജക്ടുകളിലും സുതാര്യത ഉറപ്പാക്കുന്നു.
- ഇടപാടിൽ പങ്കെടുക്കുന്ന എല്ലാ കക്ഷികളെയും ഉൾപ്പെടുത്തുകയും അത്തരം കക്ഷികളുടെ അവകാശങ്ങൾ സംരക്ഷിക്കുകയും ചെയ്യുന്നു.
- പ്രവർത്തനപരവും സാമ്പത്തികവുമായ അച്ചടക്കം നിലനിർത്തുന്നതിനുള്ള നിയമങ്ങളും രൂപപ്പെടുത്തുന്നു
- വിൽപ്പനക്കാർ വാങ്ങുന്നയാളുടെ ആവശ്യകതകൾ പാലിക്കുന്നുണ്ടെന്നും ഒരു നിശ്ചിത സമയപരിധിക്കുള്ളിൽ പരാതികൾ പരിഹരിക്കുന്നുവെന്നും ഉറപ്പാക്കുന്നു.
- പ്രോജക്റ്റ് വിശദാംശങ്ങൾ, രജിസ്ട്രേഷൻ വിവരങ്ങൾ, സ്റ്റാറ്റസ് തുടങ്ങി റിയൽ എസ്റ്റേറ്റ് പ്രോജക്ടുകളുമായി ബന്ധപ്പെട്ട വിവരങ്ങളിലേക്ക് സമയബന്ധിതമായ ആക്സസ് നൽകുന്നു.
- കൈവശമുള്ള കാലതാമസം, വഞ്ചനാപരമായ പ്രവർത്തനങ്ങൾ, തെറ്റായ വില എന്നിവയിൽ നിന്ന് വാങ്ങുന്നവരെ സംരക്ഷിക്കുന്നു.
- മധ്യസ്ഥതയിലൂടെ തർക്കങ്ങൾ പരിഹരിക്കുന്നതിന് വാങ്ങുന്നവർക്കും വിൽപ്പനക്കാർക്കും ഒരു പ്ലാറ്റ്‍ഫോം നൽകുന്നു.
മഹാരാഷ്ട്രയിലെ റേറയുടെ നിയമങ്ങളും ചട്ടങ്ങളും
റേറയുടെ നിയമങ്ങളും ചട്ടങ്ങളും നിരവധി പേജുകളിലേക്ക് നീളുമ്പോൾ, പ്രധാനപ്പെട്ട വ്യവസ്ഥകളുടെ സമഗ്രമായ ഒരു സംഗ്രഹം ഇവിടെ നൽകുന്നു:
- മഹാറേറയിൽ രജിസ്റ്റർ ചെയ്യേണ്ട ഓരോ റെസിഡൻഷ്യൽ, കൊമേഴ്സ്യൽ പ്രോജക്റ്റിനും ഇത് നിർബന്ധമാണ്.
- റിയൽ എസ്റ്റേറ്റ് ഡെവലപ്പർമാർ അവരുടെ നിലവിലുള്ള പ്രൊജക്ടുകളെക്കുറിച്ചുള്ള പതിവ് അപ്ഡേറ്റുകൾ സമർപ്പിക്കാൻ ബാധ്യത ഉണ്ടായിരിക്കും, അത് അതോറിറ്റിയുടെ ഔദ്യോഗിക വെബ്സൈറ്റിൽ പ്രതിഫലിക്കുന്നു.
- അധിക നിരക്കുകളും പിഴകളും ഒഴിവാക്കുന്നതിന് പ്രസക്തമായ നിബന്ധനകൾ ഉറപ്പാക്കുന്ന വിൽപ്പന കരാറുകൾക്കുള്ള സ്റ്റാൻഡേർഡ് ഫോർമാറ്റ്.
- പ്രോപ്പർട്ടി വിൽപന ചെയ്ത് അഞ്ച് വർഷത്തിനുള്ളിൽ ഡെവലപ്പർ ഏതെങ്കിലും തകരാറുകൾ ഉണ്ടെങ്കിൽ പരിഹരിക്കണം.
- വീട് വാങ്ങുന്നവർ സൂപ്പർ-ബിൽറ്റ് ഏരിയക്ക് പകരം പ്രോജക്റ്റ് വിശദാംശങ്ങളിൽ പരാമർശിച്ചിരിക്കുന്ന കാർപ്പറ്റ് ഏരിയയ്ക്ക് മാത്രം പണമടയ്ക്കണം.
- പ്രൊമോട്ടർ എല്ലാ വ്യക്തമായ പ്രൊജക്ട് ടൈറ്റിലുകളും വെളിപ്പെടുത്തണം.
- ഡെവലപ്പർമാർ കൃത്യസമയത്ത് നിർമ്മാണം പൂർത്തിയാക്കാനും സ്വത്ത് നൽകാതിരിക്കാനും പരാജയപ്പെട്ടാൽ, വീട് വാങ്ങുന്നയാൾക്ക് അടച്ച തുകയിൽ പലിശയും മുഴുവൻ തുകയുടെയും റീഫണ്ടും ലഭിക്കാൻ അർഹതയുണ്ട് .
- നിലവിലുള്ള പ്രോജക്റ്റിന്‍റെ പ്ലാൻ മാറ്റുന്നതിന് മുമ്പ്, പ്രൊമോട്ടർ ഓരോ അംഗത്തിൽ നിന്നും അനുമതി നേടേണ്ടത് ആവശ്യമാണ്.
- മഹാറേറ നിയമത്തിലെ ചാപ്റ്റർ II ൽ അടങ്ങിയിരിക്കുന്ന വ്യവസ്ഥ അനുസരിച്ച് ഏജൻ്റ് സ്വയം രജിസ്റ്റർ ചെയ്യണം.
- നിയുക്ത അധികാരികൾ വീട് വാങ്ങുന്നവർ ഉന്നയിച്ച പരാതികൾ 120 ദിവസത്തിനുള്ളിൽ പരിഹരിക്കണം.
മഹാറേറ ലക്ഷ്യങ്ങൾ
റിയൽ എസ്റ്റേറ്റ് മേഖലയിലെ ഇനിപ്പറയുന്ന പ്രശ്നങ്ങൾ ശ്രദ്ധയിൽപ്പെടുത്താനും പരിഹരിക്കാനും മഹാറേറ ലക്ഷ്യമിടുന്നു:
- പ്രോജക്റ്റ് പൂർത്തിയാക്കുന്നതിൽ ഗണ്യമായ കാലതാമസം.
- വീട് വാങ്ങുന്നവർക്ക് നൽകിയ തെറ്റായ വിവരങ്ങൾ.
- മറ്റ് പ്രോജക്ടുകളിലേക്കുള്ള ഫണ്ട് വിനിയോഗം.
- പ്രീ-ബുക്കിംഗ് ആകർഷിക്കാനുള്ള തെറ്റിദ്ധരിപ്പിക്കുന്ന ഓഫറുകൾ.
- സെയിൽ എഗ്രിമെന്‍റിൽ പൊസഷൻ തീയതി ഇല്ലാത്തത്.
- വാങ്ങുന്നവരുടെ സമ്മതമില്ലാതെ പ്രോജക്റ്റ് പ്ലാനിൽ മാറ്റം വരുത്തൽ.
വായിച്ചിരിക്കേണ്ടത്: ആദായനികുതി നിയമത്തിന്‍റെ വിഭാഗം 80ഇഇ - ഒരു സമ്പൂർണ്ണ ഗൈഡ്
ഉപസംഹാരം
മഹാരാഷ്ട്രയിലെ പ്രോപ്പർട്ടി കൈകാര്യം ചെയ്യുമ്പോൾ, മഹാറേറയുടെ പങ്ക് സംബന്ധിച്ച അവബോധം അനിവാര്യമായി മാറുന്നു. വഞ്ചനയിൽ നിന്ന് വാങ്ങുന്നവരെ സംരക്ഷിക്കുന്നതിനും വിൽപ്പനക്കാരുടെ സാമ്പത്തിക സുരക്ഷ ഉറപ്പാക്കുന്നതിനും പ്രോപ്പർട്ടിയുടെ സമയബന്ധിതമായ നിർമ്മാണം ഉറപ്പാക്കുന്നതിനുമാണ് റേറ നിയമം നടപ്പിലാക്കിയത്. മുകളിൽപ്പറഞ്ഞ ലക്ഷ്യങ്ങൾക്ക് ഫലം ലഭിക്കുന്നതിന്, മഹാറേറ 2017 ൽ സ്ഥാപിതമായി. മഹാറേറ റിയൽ എസ്റ്റേറ്റ് ഇടപാടുകൾ മാത്രമല്ല, വീട് വാങ്ങുന്നവർക്ക് പരാതി പരിഹാര സംവിധാനം നൽകുകയും നിർമ്മാണത്തിലിരിക്കുന്ന പ്രോജക്ടുകളുടെ അവലോകനം കാലാകാലങ്ങളിൽ നടത്തുകയും ചെയ്യുന്നു.
.jpg?t=1740120801621)
